با پیشرفت علوم و تکنولوژی‌های مختلف، صنعت ساختمان‌سازی نیز روزبه‌روز در حال پیشرفت و گسترش است و به همین دلیل استانداردهای جدیدی در سراسر جهان در این صنعت وضع شده است و برای جلوگیری از احتمال خسارت‌های جانی و مالی مختلف، سازنده‌ها موظف به اجرای تمامی ضوابط و قوانین هستند. در اصل قوانین ساختمان تمامی موارد همچون استحکام، نما، بهداشت، ارتفاع، مساحت، ایمنی و … را پوشش می‌دهد. در صورتی که در هر کدام از بخش‌های ساختمان‌سازی نقصی وجود داشته باشد به‌عنوان تخلف تعبیر می‌شود و حتماً از طریق مجاری قانونی بررسی می‌شود. در ادامه مطلب به بررسی انواع تخلفات ساختمانی و همچنین نحوه برخورد با آنها پرداخته خواهد شد.
تخلف ساختمانی چیست؟
بر اساس قوانین شهرداری‌ها تمامی مالکین زمین‌های موجود در شهرها و اطراف شهرها برای شروع به ساخت ساز و اقدامات عمرانی موظف‌اند که پروانه ساختمانی دریافت کنند. در حقیقت شهرداری‌ها حق دارند که بر تمامی مراحل ساختمان‌سازی و روند آنها نظارت کامل داشته باشند. بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، این ارگان باید بر چگونگی ساخت‌وساز، تعداد طبقات، ظاهر نما، ارتفاع و کیفیت ساختمان نظارت و کنترل کامل داشته باشد. در صورتی که افراد بخواهند بدون دریافت پروانه ساختمانی عملیات عمرانی انجام دهند دچار تخلف ساختمانی شده و طبق مقررات شهرسازی با آنها برخورد خواهد شد. مهم‌ترین دلیل تخلفات ساختمان سودجویی افراد و کاهش هزینه ساخت ساختمان است هرچند که عدم آشنایی با قوانین نیز می‌تواند دلیل بروز تخلفات باشد.
انواع تخلفات ساختمانی
همان‌طور که گفته شد هر عملی که برخلاف موارد قید شده در پروانه ساخت ساختمان‌ها انجام پذیرد به‌عنوان تخلف ساختمانی شناخته می‌شود. به صورت کلی می‌توان گفت انواع تخلفات ساختمانی شامل موارد زیر هستند:
- عدم رعایت اصول ساختمان‌سازی از نظر ایمنی و فنی و بدن توجه به مندرجات پروانه.
- انجام و اقدامات عمرانی و عملیات ساخت‌وساز قبل از دریافت پروانه ساختمانی.
- ساخت ساختمان در مساحت بیشتر از مساحت ذکر شده در پروانه ساختمان.
- عدم احداث پارکینگ برای ساختمان‌هایی که به آن نیاز دارند.
- احداث ساختمان در حالی که باعث تجاوز به معابر شهری شود.
- احداث ساختمان‌هایی که از استحکام کافی برخوردار نیستند. (در حالی که این مشکل با استفاده از یونولیت قابل حل است.)
انواع تخلفات ساختمانی بدون توجه به پروانه ساختمانی
تخلفاتی که در صورت عدم توجه به پروانه ساختمانی صورت می‌پذیرند می‌توانند به انواع مختلفی تقسیم شوند که مهم‌ترین آنها شامل موارد زیر هستند:
۱- عدم رعایت اصول شهرسازی که خود به چهار دسته اصلی تقسیم می‌شوند:
- عدم رعایت کاربری‌هایی که در طرح توسعه شهری تصویب شده‌اند.
- رعایت نکردن تراکمی که در طرح توسعه شهری به تصویب رسیده‌اند.
- عدم رعایت شبکه‌های ارتباطی.
- عدم وجود پارکینگ یا مناسب نبودن آن.
۲- عدم رعایت استحکام بنا و اصول فنی ایمنی ساختمان که می‌توانند در دو دسته اصلی شامل تخلفات مربوط به استحکام ساختمان مانند اسکلت بندی ساختمان و تخلفات مربوط به ایمنی ساختمان در برابر آتش‌سوزی تقسیم می‌شوند.
۳- رعایت نکردن اصول بهداشتی در ساختن ساختمان‌ها که خود می‌توانند به حوزه‌های مختلفی همچون عدم تهویه مناسب، عدم وجود نورگیر مناسب و … تقسیم می‌شوند.
۴- عدم توجه به مقررات مربوط به نمای ساختمان.
انواع تخلفات ساختمانی با توجه به پروانه ساختمانی
تعدادی از تخلفات ساختمانی زمانی صورت می‌پذیرند که سازنده پروانه ساختمانی را دریافت کرده باشد. ممکن است که مالک بدون توجه به مندرجات پروانه اقدام به ایجاد تغییرات مختلفی بکند و یا عملیات عمرانی متفاوتی انجام بدهد و در این صورت نیز بر اساس ضوابط و مقررات با آنها برخورد خواهد شد. از جمله مهم‌ترین تخلفاتی که در صورت وجود پروانه ساختمانی انجام می‌شود می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- جانمایی بنا برخلاف مفاد مشخص شده در پروانه مانند اقدام به احداث بنای جداساز، عدم رعایت درز انقطاع، عدم رعایت سطح اشغال تعیین شده و …
- هرگونه افزایش زیربنا که مغایر با پروانه ساختمانی باشد مانند احداث طبقات اضافی، افزایش بالکن حتی با استفاده از مصالح پیش ساخته و متحرک مانند تری دی پانل و …
- تبدیل کاربری ساختمان بدون در نظر گرفتن پروانه ساختمانی و مجوزها مانند تبدیل پیلوت به خانه مسکونی، تبدیل پارکینگ به مغازه.
- کاهش یا افزایش ارتفاع بنا مانند کاهش یا افزایش ارتفاع پیلوت و مغازه و …
- ایجاد تغییرات بر خلاف طرح تفصیلی مانند اقدام به احداث بنا بدون اخذ مجوز، عدم رعایت عقب‌نشینی و …
مراحل و نحوه برخورد با متخلفان
چنانچه مالکان و سازنده‌های ساختمان دچار هرکدام از انواع تخلفات ساختمانی شوند شهرداری‌ها موظف هستند که طبق مراحل زیر با آنها برخورد کنند.
- در مرحله اول موضوع انواع تخلفات ساختمانی باید به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده شود که متشکل از نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری و همچنین یکی از اعضای شورای شهر می‌باشد.
- سپس نماینده شهرداری مورد مذکور را به کمیسیون ارسال می‌کند که به صورت کتبی یا حضوری خواهد بود.
- در مرحله سوم نماینده شهرداری موظف است که فرآیند ساختمان‌سازی را متوقف کرده و بعد از یک هفته اطلاع را به کمیسیون ارجاع بدهد.
- در آخر کمیسیون دستوری مبنی بر قلع تمام یا بخشی از ساختمان متخلف و یا حکم جریمه را صادر خواهد کرد و فرصت قلع آن حدوداً دو ماه می‌باشد.
- نماینده شهرداری موظف است این ابلاغیه را به مالک ارسال کند و فرد باید به آن عمل نماید و در نهایت چنانچه مالک دستورات را اجرا نکند نمایند شهرداری موظف به اخذ جرایم و عوارض خواهد بود و برای قلع ساختمان اقدام خواهد کرد.
نحوه محاسبه انواع جریمه ساختمانی
همان‌طور که گفته شد تخلفات ساختمانی می‌توانند انواع مختلفی داشته باشند و هر کدام از آنها جرایم خاص خود را دارند. جرایم ساختمانی در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ طبق مراحل زیر محاسبه خواهد شد.
- تبصره ۲ از ماده ۱۰۰؛ جریمه اضافه بنا در زمین‌های مسکونی حداقل یک‌دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع آن خواهد بود.
- بر اساس تبصره ۳ این ماده جریمه اضافه بنا در زمین‌های تجاری، اداری و صنعتی حداقل دو برابر و حداکثر برابر با ارزش معاملاتی هر مترمربع آن خواهد بود.
- تبصره ۴؛ جریمه احداث ساختمان‌ها بدون اخذ پروانه ساختمانی یک‌دهم ارزش معاملاتی یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی ساختمان خواهد بود.
- در صورت عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح و بر اساس تبصره ۵ این ماده جریمه می‌تواند حداقل یک برابر تا حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع فضای از بین رفته باشد
در حقیقت بعد از مشخص و تائید شدن تخلف ابتدا باید ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف محاسبه شده. سپس با توجه به نوع تخلف جریمه آن محاسبه شود که می‌تواند حداکثر تا چهار برابر ارزش معاملاتی باشد. در مقاله‌ای با عنوان تفاوت یونولیت کندسوز و بسوز به بررسی مهم‌ترین تفاوت‌های این مواد پرداخته شده که به‌عنوان مصالح نوین ساختمانی استفاده می‌شوند و افراد می‌توانند اطلاعات مفیدی از آن دریافت کنند.
جمع بندی نهایی
در دهه‌های اخیر صنعت ساختمان‌سازی پیشرفت قابل توجهی داشته است و شهرداری‌ها نیز برای افزایش ایمنی ساختمان‌ها و همچنین استفاده مفید و مناسب از فضاهای شهری و حومه شهر اقدام به وضع قوانین و ضوابط خاصی کرده‌اند که سازندگان و مالکان ساختمان‌ها موظف به اجرای آن هستند. انواع تخلفات ساختمانی می‌تواند با توجه وجود یا عدم وجود پروانه ساختمانی متفاوت باشند. به همین دلیل محاسبه جریمه این تخلفات نیز می‌تواند بسته به نوع تخلف متفاوت باشد.
