تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان (نحوه محاسبه تعداد طبقات مجاز ساخت)

صنعت ساختمان‌سازی یکی از پویاترین صنایع حال حاضر جهان به شمار می‌رود و با توجه به افزایش نیاز و تقاضا برای خانه و محدودیت فضا در بسیاری از نقاط جهان، احداث ساختمان‌های چند طبقه در سال‌های اخیر بسیار مورد توجه قرار گرفته است. همچنین افراد مختلف و سرمایه‌داران حوزه زمین و مسکن همواره در تلاش هستند که از حداکثر فضای ممکن از ملک خود استفاده کنند. چالش‌ها و حساسیت‌های مختلف در مورد امنیت، طول عمر، مقاومت سازه، تحمل فشار و بار، ایمنی در برابر آتش‌سوزی و … باعث می‌شود که ضوابط و قوانین مختلفی در این حوزه وضع شود. در ادامه مطلب به بررسی استانداردهای ساختمان‌سازی و تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان و نحوه محاسبه تعداد طبقات مجاز ساخت پرداخته خواهد شد.

مهم‌ترین عوامل مؤثر بر تعداد طبقات مجاز در ساختمان‌ سازی

افراد مختلف و سرمایه‌داران حوزه زمین و مسکن تمایل دارند که حداکثر استفاده ممکن را از زمین و ملک خود برده و اقدام به ساخت ساختمان‌های چند طبقه می‌کنند. ساختن ساختمان‌ های چند طبقه نیازمند رعایت قوانین، مقررات و استانداردهای حوزه ساختمان‌سازی و شهرسازی است. به صورت کلی چهار عامل مهم وجود دارند که تعیین کننده تعداد طبقات مجاز در ساختمان می‌باشند.

• عوامل عمومی

عوامل عمومی در حقیقت بیانگر فاکتورهایی هستند که تمامی افراد مجاز به پیروی از آن‌ها هستند و برای همه یکسان می‌باشند. این عوامل شامل فاکتورهای مختلفی هستند که مهم‌ترین آن‌ها به شرح زیر هستند:

1. عرض گذر که می‌تواند بسته به تعداد طبقات ساختمان متفاوت باشد و با افزایش تعداد طبقات افزایش می‌یابد.
2. تراکم ساختمانی که بیانگر میزان مساحتی است که فرد مجاز به ساخت ساختمان است.
3. منطقه بندی شهری که در طرح‌های جامع و تفصیلی شهری برای هر منطقه‌ای به صورت خصوصی مشخص می‌شود.
4. فاصله از معابر اصلی که هر چه دورتر باشد تعداد طبقات مجاز نیز کمتر خواهد شد.
5. منظر و چشم‌انداز که متناسب با محیط، محله و منطقه شهری اجازه ساخت طبقات را می‌دهد

• عوامل خصوصی

عوامل خصوصی نیز از جمله فاکتورها و پارامترهایی هستند که بر اساس قوانین، ضوابط و استانداردها به صورت اختصاصی برای ملک و ساختمان مورد نظر وضع خواهد شد. از مهم‌ترین فاکتورهای اختصاصی مؤثر بر تعداد طبقات مجاز ساخت می‌توان موارد زیر را عنوان کرد:

1. نوع کاربری زمین که می‌تواند مسکونی، تجاری، اداری، تفریحی و … باشد و هر کدام باید بر اساس قوانین در تعداد طبقات مشخصی ساخته شوند.
2. وضعیت توپوگرافی زمین و ابعاد و شکل زمین که می‌تواند تعداد طبقات سازه را محدود سازد.
3. حقوق مجاورین ساختمان که می‌تواند تعداد طبقات یک ساختمان را محدود کند.
4. هم‌جواری با ابنیه تاریخی، فرهنگی و …

• درصد ساخت زمین

سومین عامل مهم در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت در صنعت ساختمان‌سازی، درصد ساخت زمین است که توسط شهرداری تعین می‌شود و می‌تواند برای هر شهر و منطقه‌ای متفاوت باشد. این فاکتور با معیاری به نام ضریب اشغال مشخص می‌شود و رایج‌ترین آن در کشور ایران ۶۰ درصد است. به عنوان مثال فردی که قصد ساختمان‌سازی در یک زمین ۲۰۰ متری را داشته باشد مجاز خواهد بود که ۱۲۰ متر از آن را اجرا کند. البته فاکتورهایی همچون هم باد بودن ساختمان‌ها، پیشروی در اطراف زمین‌های کلنگی، میزان عقب‌نشینی و … نیز می‌توانند در تعیین درصد ساخت زمین مؤثر باشند و گاهی ممکن است که درصد ساخت زمین ۱۰۰ درصد و یا کمتر از ۶۰ درصد باشد. در مقاله‌ای تحت عنوان خرید یونولیت به بررسی فاکتورهای مؤثر در قیمت و نحوه خرید یونولیت پرداخته شده که اطلاعات مفیدی در اختیار خواننده قرار می‌دهد.

• ضریب سطح زیربنا

ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی از مهم‌ترین فاکتورهای کنترل تراکم جمعیت در شهرهاست که به صورت نسبت مساحت کل زیربنای ساختمان‌های موجود در یک قطعه زمین، به مساحت کل آن تعریف می‌شود. در اصل ضریب سطح زیربنا نشان می‌دهد که چند درصد از مساحت زمین مجاز به ساخت‌وساز است و این ضریب در شهرهای مختلف متفاوت است.

• محاسبه طبقات در کوچه‌هایی با عرض کم

با توجه به فاکتورهای مؤثر در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت می‌توان در فضاهای مختلف، تعداد طبقات ساختمان‌ها را محاسبه کرد. در کوچه‌ها و ساختمان‌هایی که عرضی کمتر از ۶ متر دارند، فقط ساختمان‌های ۲ طبقه مجوز ساخت دریافت می‌کنند هرچند که اجازه احداث زیرزمین نیز داده خواهد شد. همچنین برای کوچه‌های و خیابان‌های ۸ تا ۱۰ متری مجوز ساخت ۴ طبقه و یک زیرزمین (۳ طبقه بر روی یک پیلوت) داده خواهد شد. استفاده از مصالح مدرنی همچون فوم سقفی نیز می‌تواند در صدور مجوز افزایش تعداد طبقات در محیط‌های مختلف مؤثر باشد چرا که این مصالح به کاهش وزن، افزایش ایمنی و … کمک می‌کنند.

•  محاسبه طبقات ساختمان در خیابان‌ها

عرض خیابان‌ها در شهرهای مختلف متفاوت است به همین دلیل تعداد طبقات ساختمان‌ها نیز متفاوت خواهد بود. در خیابان‌هایی با عرض ۱۰ تا ۱۲ متر، مجوز ساخت ۵ طبقه و یک زیرزمین (۴ طبقه به همراه یک پیلوت) داده خواهد شد و در خیابان‌های عریض‌تر از ۱۲ متر مجوز ۶ طبقه صادر خواهد شد. البته باید توجه داشت که تبصره‌های مختلفی در مورد تعداد طبقات، آسانسور، پله برقی، اصول و ضوابط طراحی و محاسبات و … وجود دارند که توسط شهرداری ها اعلام می‌شوند.

•  شمارش طبقات ساختمان در شهر و روستا

همان‌طور که گفته شده عامل‌های عمومی، خصوصی، درصد ساخت زمین و ضریب سطح زیربنا مهم‌ترین عوامل مؤثر در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت در محیط‌های مختلف هستند هرچند که در موقعیت‌های مختلف تبصره‌ها و قوانین متفاوتی وجود دارد. برای محاسبه و شمارش تعداد طبقات ساختمان در روستاها نیز باید به دهیاری مراجعه شود و از قوانین و مقررات منطقه پیروی نمود. در فضاهای شهری نیز فاکتورهایی همچون متراژ، همسایگان، نوع زمین و نوع ساختمان تعیین کننده تعداد طبقات ساختمان خواهند بود.

• محاسبه طبقات ساختمان برای زمین‌های خاص

تعدادی از افراد تصور می‌کنند که هر چقدر زمین بزرگ‌تری داشته باشند مجاز به ساخت ساختمان‌ها با طبقات بیشتر و با مساحت بزرگ‌تر هستند در حالی که متراژ زمین از فاکتورهایی است که بعد از عرض خیابان، نوع خاک و … در اولویت‌های بعدی قرار داد. به صورت کلی باید محاسبه شود که زمین مورد نظر تحمل چه مقدار وزن را خواهد داشت و چه شرایطی در منطقه مورد نظر دارد. در مقاله‌ای تحت عنوان یونولیت دیواری به بررسی و معرفی یونولیت دیواری به عنوان یکی از مصالح کاربردی و پر استفاده در صنعت ساختمان پرداخته شده که مطالعه آن خالی از لطف نیست.